Comment doit-on amortir un investissement en LMNP ?

La location meublée intéresse de plus en plus de propriétaires bailleurs, notamment grâce à son régime fiscal particulièrement intéressant grâce à la déductibilité des amortissements comptables de l’immobilier et du mobilier. En effet, l’amortissement comptable est une charge déductible fiscalement, mais non décaissée, à la différence de travaux ou d’intérêts d’emprunts. Cela revient à un gain de trésorerie. L’amortissement vient diminuer le résultat imposable de l’activité du loueur en meublé et ce dernier réalise une économie d’impôt.

Qu’est-ce que l’amortissement comptable et quels sont les éléments amortissables ?

L’amortissement en LMNP est une charge comptable calculée qui représente la perte de valeur du Bien sur une période définie. La pratique de l’amortissement consiste donc à enregistrer dans la comptabilité du Loueur en meublé, une perte de valeur constatée sur un Bien. Tous les éléments se trouvant dans le Bien loué meublé peuvent être amortis à partir du moment où leur durée de vie supposée est supérieure à un an.

Les principes fondamentaux de l’amortissement

L’amortissement en LMNP suppose que le montant de ce dernier est le même jusqu’à l’échéance de la déduction. Dans le calcul de l’amortissement en LMNP, il est à souligner qu’il ne doit jamais créer de déficit. En ce sens, le montant de l’amortissement déductible ne doit en aucun cas dépasser le montant des loyers diminué des charges. Toutefois, en cas de d’excédent de l’amortissement, le surplus n’est pas perdu. Il est reportable sans limite de temps pour les années à venir et peut toujours être déduit des loyers perçus.

Comment se calcule l’amortissement ?

Pour le calculer les éléments à savoir impérativement sont la valeur du Bien, la valeur du terrain et la valeur du mobilier. L’amortissement doit se faire sur les durées définies aux pratiques de chaque profession. La première étape est de déterminer la valeur amortissable hors de la valeur du terrain. Le résultat est ensuite à diviser par la durée de l’amortissement afin de déterminer le montant amortissable chaque année pour l’immobilier. Communément, la structure de l’immeuble est amortie entre 30 et 50 ans. Le calcul est le même pour déterminer le montant amortissable, chaque année, lié aux mobiliers.

L’excédent d’amortissement non utilisé

Si le résultat comptable de l’activité est négatif à cause des amortissements trop importants, il est envisageable de reporter les amortissements excédentaires sur les années suivantes, sans limite de durée. Contrairement aux déficits issus des autres charges qui sont reportables uniquement sur 10 ans, les déficits issus d’amortissements peuvent être reportés sans limite de temps.

En cas de cession du bien

Pour un investissement en LMNP, même si le bien est inscrit à l’actif du bilan comptable, il reste soumis aux plus-values des particuliers. Les amortissements constatés au titre des travaux d’amélioration et de réparation viennent diminuer la valeur des travaux retenue pour le calcul du prix d’achat du bien pris en compte dans le calcul de la plus-value de cession.

Les exonérations progressives pour une durée de détention permises par le mode d’imposition des plus-values des particuliers limitent les conséquences de ces dispositions.